Analytic: Pilih Occupancy atau ADR?

Feel Free to share
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

hotelier.co.id Sebagai tim di hotel, pernahkah Anda mendapatkan target misalnya: Occupancy kita harus sebesar X%?

Sebagai Hotelier, tugas kita adalah memastikan bahwa apa pun yang kita lakukan atau kita targetkan, maka akan menghasilkan “keuntungan” bagi hotel dan memberikan dampak yang positif  bagi semua pihak.

Ketika ngopi dan ngobrol ringan dengan beberapa GM, biasanya mereka saling bertukar pandangan mengenai bisnis. Diskusi yang paling sering muncul adalah: “Occupancy hotel Anda bagus?”

Ketika semua orang saling “share” mengenai “Occupancy”  dan bisnis, saya terkadang gemes dan akhirnya enggak kuat dan nyletuk “Alhamdulilahhhhh,… Bagus ya Occupancy-nya, “Untung” atau “Bangkrut” tuh hotelnya? hahahaha…

Sungguh pertanyaan yang “too the point”, tanpa tedeng aling-aling. Kenapa? Karena “Occupancy” bukanlah satu-satunya indicator kesuksesan hotel dan terdapat indicator lain yang saling berhubungan antara satu dengan yang lainnya.

Lalu, indicator apa saja yang saling berhubungan?

Pertama adalah Average Daily Rate (ADR) & Occupancy (OCC)

Penjelasan rinci mengenai ADR, sudah pernah dijelaskan dalam artikel ini., sedangkan mengenai Occupancy sudah pernah diulas dalam artikel ini

Yang namanya indikator ya berarti berfungsi sebagai “peringatan” bagi tim manajemen untuk mengambil “keputusan” tertentu selayaknya indikator bahan bakar mobil, misalnya Jika jarum indikator mobil berada di Zona E: apa yang akan Anda lakukan? Yup: mengambil keputusan untuk mengisi “bahan bakar” sehingga Anda dapat melanjutkan perjalanan dengan hati yang tenang.

Demikian juga dengan ADR dan OCC, keduanya haruslah selaras sesuai “sasaran bisnis” yang telah ditentukan sebelumnya dalam “budget” Anda.

Lalu, bagaimana cara kita dalam memahami indikator ADR dan Occupancy?

Occupancy tinggi bukanlah  jaminan bahwa “Pendapatan Hotel Tinggi” tapi bisa jadi hanya sebatas “Kerja Rodi” jika nilai ADR-nya rendah. Praktek jual “obral” memang pilihan tiap hotel dan tentunya setiap keputusan yang diambil mengandung unsur “resiko” yang harus dikelola dengan baik. Untuk memahami konteks tersebut, berikut adalah ilustrasinya.

Exhibit 1: Correlation Between Occupancy and Average Daily Rate,  Revenue Management for Hospitality and Tourism 2015 by Alan Fyall and Patrick Legohérel. Elaborated by hotelier.co.id

Exhibit 1 diatas sangat terlihat jelas bahwa nilai ADR sangat berpengaruh besar terhadap kontribusi pendapatan hotel. Contohnya “Untung Hotel” dengan tingkat Occupancy 90% dan dijual “obral” dibanding kompetitornya dengan ADR diangka IDR 470.00, maka alhamdulilah Untung Hotel menghasilkan pendapatan sebesar IDR 42.300.000.

Berbeda degan si “Untung”, Kapita Hotel menahan laju inventori penjualannya dengan harga murah dan bertahan dengan ADR sesuai KPI, yaitu diangka IDR 550.000, sayangnya Kapita hanya membukukan Occupancy sebesar 80% atau 10% lebih rendah dibandingkan “Untung Hotel”, tapi nilai pendapatannya “melibihi” kedua kompetitor lainnya yaitu sebesar IDR 44.000.000

Jadi, nilai occupancy tidak berkorelasi terhadap hasil akhir pendapatan untuk hotel Anda, tapi indikator ADR sangat berpegaruh. 

Kedua adalah Perpaduan Indikator ADR, Occupancy dan CPOR

Pada dasarnya semua orang yang berbisnis yang dicari adalah “Keuntungan” sama seperti Si “Untung Hotel” hingga menamai hotelnya menjadi “Untung”. Nah, ketiga indikator ADR, OCC dan CPOR (Cost Per Room Occupied) maka jika ketiganya dipadukan akan memberikan gambaran umum mengenai “keuntungan” dan “Kebangkrutan” sebuah hotel setiap harinya. Berikut adalah ilustrasinya:

Exhibit 2: By Dopson, Lea R., and David K. Hayes. Managerial Accounting for the Hospitality Industry. Hoboken, NJ: Wiley, 2009, elaborated by hotelier.co.id

Dalam Exhibit 2 diatas, kita bisa melihat juga bahwa “Occupancy” bukalah faktor yang membuat hotel dalam memperoleh keuntungan Per Kamar yang Terhuni (CPOR).

Misalnya, Kapita Hotel dengan Occupancy terendah dibanding kompetitor yaitu sebsar 80% namun dengan mempertahankan ADR diangka IDR 550.000 masih bisa membukukan Laba Per Kamar Yang Terhuni sebesar IDR 35.200.000 di banding Si “Untung” yang hanya membukukan IDR 33.840.000, padahal Untung Hotel membukukan Occupancy sebesar 90%.

Catatan: Faktor pengitung Cost Per Room Occupied tersebut diambil untuk kelas bintang 4 dikisaran 20%. Actual cost disetiap hotel dapat berbeda tergantung faktor-faktor lainnya. Contoh diatas hanya sebatas ilustrasi dan tidak merepresentasikan “Nilai Keuntungan hotel” secara menyeluruh karena terdapat beban biaya hotel lainnya. Nilai CPOR dalam ilustrasi tersebut adalah sebesar 20%.  Untuk mengetahui apa saja beban biaya hotel secara menyeluruh dapat dipelajari dalam artikel ini

Setelah mengetahui bahwa ADR, OCC dan CPOR adalah tiga indikator yang saling berhubungan, lalu Apa manfaatnya bagi para hotelier dalam menggunakan indikator tersebut?

  • Mengetahui laju pertumbuhan bisnis hotel dengan memaksimalkan “values” bagi tamu, karyawan dan owner
  • Menjadi lebih teliti dalam menerapkan kebijakan harga
  • Mengevaluasi strategi Market Mix dan Distribution Mix di hotel Anda
  • Memelihara properti dengan kualitas yang baik dan berorientasi kepada Revenue
  • Senam Otak untuk mencari alternatif dalam menggenjot nilai pendapatan dengan cara Anda sendiri-sendiri

Jadi, idealnya ketiga indicator tersebut sangat penting sebagai salah satu indikator hotel selain indikator-indicator yang lainnya.

Oleh karena itu, dalam situasi seperti saat ini, maka semua orang harus saling bekerjasama dalam memastikan bahwa hotel kita dapat beroperasi dengan memberikan nilai-nilai positif bagi semua stakeholder.

Sudahkah Anda melihat indikator bisnis Anda selayaknya melihat indikator pada dashboard mobil Anda sebelum dan sesudah memulai perjalanan Anda?

Salam Jempolier!

By Ikin Solikin

Pelajari Juga Artikel Dibawah ini:

BAR and Non BAR Rate Structure 

Intro to Fundamental Revenue Management 

Pentingnya Multiple Pricing Model

Cara Memetakan Pasar Hotel Berdasarkan Radius

Pentingnya Membuat Segmentasi Pasar Hotel 

5 Cara Penentuan Harga Kamar 

Mengenal Value-Pricing Matrix 

Pentingnya Channel Manager Sebagai Alat Pengatur Distribusi Penjualan

Pentingnya Forecast Sebagai Alat Manajemen

 

Like & Share

Leave a Reply

error: Copyright by HOTELIER.CO.ID 2017. For non commercial purpose, please contact info@hotelier.co.id